Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
ОСМД: организационные вопросы
Нина Дьяконова, консультант по бухгалтерскому учету и налогообложению

Обсуждения темы создания и функционирования ОСМД не утихают, ведь указанный способ управления многоквартирным домом является одним из наиболее выгодных для жильцов. В данной статье речь пойдет о том, на что следует обратить внимание при создании ОСМД.

Условия для создания ОСМД

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества, управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона № 2866).

ОСМД является одной из трех форм управления многоквартирным домом. Согласно ч. 1 ст. 9 Закона № 417  управление может осуществляться также:

1) совладельцами – собственниками квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

2) управителем – физическим лицом – предпринимателем или юридическим лицом – субъектом предпринимательской деятельности, который по договору с совладельцами обеспечивает содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Если до 01.07.2016 совладельцы многоквартирного дома, в котором не было создано ОСМД, не приняли решения о форме управления многоквартирным домом, управление им осуществляет управитель, назначенный на конкурсных принципах исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

В данном случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в соответствии с Порядком проведения конкурса по назначению управителя многоквартирного дома, утвержденным приказом Минрегионразвития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 13.06.2016 г. № 150.

Договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывается уполномоченным лицом исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого был назначен управитель. Если за один месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не уведомит в письменном виде вторую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Случается, что деятельность назначенного управителя не удовлетворяет совладельцев дома. В данном случае они могут изменить форму управления и создать ОСМД. Это предусматривается положениями ч. 5 ст. 13 Закона № 417, согласно которым, если в течение действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, совладельцы примут решение об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании другого управителя, они имеют право досрочно разорвать указанный договор, предупредив об этом управителя, назначенного на конкурсных принципах, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора. ОСМД создается по решению учредительного собрания.

Решение о создании ОСМД могут принять и совладельцы многоквартирных домов, содержание которых до дня вступления в силу Закона № 417 (до 01.07.2015) осуществлялось жилищно-строительными (жилищными) кооперативами. До создания ОСМД они продолжают возмещать кооперативам расходы на содержание соответствующих домов, сооружений и придомовых территорий. В данном случае жилищно-строительные кооперативы реорганизуются в ОСМД по решению общего собрания. При этом в учредительном собрании участвуют члены жилищно-строительного кооператива, полностью оплатившие стоимость квартир, надлежащую долю стоимости нежилых помещений и прочего имущества и выразившие такое желание.

В случае уплаты отдельными членами жилищно-строительного кооператива стоимости квартир, надлежащей части стоимости нежилых помещений и прочего имущества не в полном объеме они могут участвовать в общем собрании при согласии остальных членов жилищно-строительного кооператива (ст. 5 Закона № 2866).

ОСМД может быть создано на основании решения учредительного собрания объединения и в новопостроенных многоквартирных домах. Но это возможно только после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме (ст. 6 Закона № 2866).

Процедура создания ОСМД

Порядок создания ОСМД регламентируется Законом № 2866 и Законом № 755.

ОСМД является юридическим лицом, создаваемым как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. В одном многоквартирном доме можно создать только одно ОСМД. Собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД (ст. 4 Закона № 2866).

ОСМД является неприбыльной организацией, поэтому не имеет целью получение прибыли для распределения ее между совладельцами.

Для создания ОСМД нужно сделать следующие шаги (ст. 6 Закона № 2866).

Шаг 1. Созыв учредительного собрания. Действия по созыву учредительного собрания проводятся инициативной группой, в которую входит не менее трех собственников квартир или нежилых помещений.

Уведомление о проведении учредительного собрания инициативная группа вручает каждому совладельцу под расписку или почтовым отправлением (заказным письмом) не менее чем за 14 дней до даты его проведения. В данном уведомлении указывается:

– по чьей инициативе созывается собрание;

– место и время проведения собрания;

– проект повестки дня собрания.

При этом важно иметь доказательство того, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено каждому собственнику. Связано это с тем, что на практике собственники квартир иногда оспаривают решение о создании ОСМД по причине невручения им указанного уведомления.

Получить информацию о совладельцах дома можно на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1&is_registry=1&keywords=&usertype=all).

Учредительное собрание ведет председатель собрания, избираемый большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей.

Перед проведением голосования следует определить количество голосов, принадлежащих каждому совладельцу. При этом нужно иметь в виду, что при голосовании у каждого совладельца (его представителя) имеется количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Скажем, если общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 5000 м2, а площадь квартиры, принадлежащей гр-ну Дарневу, составила 60 м2, он имеет право на: 60 / 5000 х 100 = 1,2 % (1 голос).

Если одно лицо является собственником квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более чем 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, у него имеется один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

В связи с этим решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

Если для принятия решения не было набрано необходимого количества голосов "за" или "против", в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания проводится письменный опрос не голосовавших совладельцев. Утвержденной формы данного опроса не существует, но есть перечень сведений, которые он должен содержать (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).

Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не было набрано, решение считается непринятым. Оно принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются голоса, поданные совладельцами во время:

– проведения учредительного собрания;

– письменного опроса.

Решение утверждается личной подписью каждого проголосовавшего с указанием результата голосования ("за" или "против"). Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома, форма которого утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 25.08.2015 г. № 203.

Учредительное собрание после принятия решения о создании ОСМД утверждается уставом, который составляется в соответствии с Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденным приказом Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141. Несоблюдение данной формы устава может привести к отказу в регистрации ОСМД и прочим негативным последствиям (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15). Учредительные документы ОСМД подписываются председателем учредительного собрания или иным уполномоченным собранием лицом.

Требования к написанию наименования юридического лица, его обособленного подразделения, общественного формирования, не имеющего статуса юридического лица, кроме организации профсоюза, утверждены приказом Минюста от 05.03.2012 г. № 368/5.

Шаг 2. Госрегистрация ОСМД. Для этого госрегистратору подаются документы, предусмотренные ч. 1 ст. 17 Закона № 755, в частности:

– заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме 1, утвержденной приказом Минюста от 18.11.2016 г. № 3268/5;

– регистрационное заявление о добровольной регистрации ОСМД плательщиком НДС (по ф. № 1-ПДВ, приведенной в приложении 1 к Положению № 1130);

– заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Порядку № 440) – по желанию заявителя;

– учредительный документ (устав ОСМД).

Указанные документы могут быть поданы (ст. 14 Закона № 755):

1) в бумажной форме (лично заявителем или почтовым отправлением);

2) в электронной форме через портал электронных сервисов (https://online.minjust.gov.ua/registration-ur).

Детали подачи документов на госрегистрацию приводятся в Порядке № 359/5.

Госрегистратор рассматривает поданные документы и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления без учета выходных и праздничных дней (ч. 1 ст. 26 Закона № 755).

По результатам проведенной госрегистрации госрегистратор вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и формирует выписку, которую при помощи программных средств размещает на портале электронных сервисов в день проведения госрегистрации (п. 15 разд. II Порядка № 359/5).

Порядок предоставления сведений из единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований утвержден приказом Минюста от 10.06.2016 г. № 1657/5.

Порядок № 1521, которым определялись особенности госрегистрации ОСМД, на сегодняшний день продолжает действовать. Это подтвердил и Минюст в письмах от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3, от 07.09.2015 г. № Ю-16958/19.3.

Шаг 3. Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня госрегистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и прочей предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом был принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

При отсутствии указанной документации бывший балансодержатель или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет (ст. 6 Закона № 2866).

Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс утвержден постановлением Кабмина от 11.10.2002 г. № 1521. На данный документ ссылаются налоговики в ИНК ГФСУ от 13.07.2017 г. № 1180/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, № 1181/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, от 14.07.2017 г. № 1189/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

С 10.05.2016 данные вопросы регламентируется еще одним документом – Порядком списания с баланса многоквартирных домов, утвержденным постановлением Кабмина от 20.04.2016 г. № 301. Он также устанавливает форму Акта о списании многоквартирного дома с баланса, копию которого бывший балансодержатель предоставляет совладельцу (совладельцам) многоквартирного дома по его (их) обращению (см. ИНК ГФСУ от 18.12.2017 г. № 3028/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, от 13.04.2018 г. № 1564/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

Впрочем понятие "передача на баланс" весьма условно, поскольку на самом деле передается только техническая документация, а новый балансодержатель учитывает дом как имущество, переданное в управление (см. письма Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 11.07.2016 г. № 8/9-2260-16, Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 14.04.2017 г. № 7/9-4067).

Отметим также, что председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:

– по трудовому договору (о заключении данного договора следует подать уведомление о приеме работника на работу согласно Постановлению № 413. На это обратила внимание ГФСУ в письме от 28.10.2015 г. № 22788/6/99-99-17-03-03-15;

– на общественных началах (бесплатно). Применительно к потребительскому обществу, также относящегося к неприбыльным организациям, указанная возможность была подтверждена в письме Минсоцполитики от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15.

В случае привлечения управителя для выполнения всех или части функций ОСМД с ним заключается договор согласно действующему Типовому договору о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденному постановлением Кабмина от 20.05.2009 г. № 484.

Также на данную тему читайте следующие статьи:

"Особенности налогового учета у ОСМД";

"Особенности бухгалтерского учета ОСМД";

"Как организовать расчеты с совладельцами в ОСМД".

1. Закон № 2866Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29.11.2001 г. № 2866-III

2. Закон № 417Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14.05.2015 г. № 417-VIII.

3. Закон № 755 Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований" от 15.05.2003 г. № 755-IV.

4. Порядок № 1521 – Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением Кабмина от 11.10.2002 г. № 1521.

5. Порядок № 359/5 – Порядок государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, не имеющих статуса юридического лица, утвержденный приказом Минюста от 09.02.2016 г. № 359/5.

6. Порядок № 440 – Порядок ведения Реестра неприбыльных учреждений и организаций, включения неприбыльных предприятий, учреждений и организаций в Реестр и исключения из Реестра, утвержденный постановлением Кабмина от 13.07.2016 г. № 440.

7. Положение № 1130 – Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом Минфина от 14.11.2014 г. № 1130.

8. Постановление № 413постановление Кабмина от 17.06.2015 г. № 413 "О порядке уведомления Государственной фискальной службы и ее территориальных органов о принятии работника на работу".

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание БУХГАЛТЕР&ЗАКОН
Контакты редакции:
bz@ligazakon.ua