Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Как организовать расчеты с совладельцами в ОСМД
Нина Дьяконова, консультант по бухгалтерскому учету и налогообложению

ОСМД может использовать различные схемы расчетов с совладельцами за жилищно-коммунальные услуги. При этом следует учесть, что в некоторых случаях наличные расчеты необходимо проводить через регистратор расчетных операций (РРО). В связи с этим расскажем о том, как лучше организовать расчеты, чтобы не возникло проблем с контролирующими органами и совладельцами.

Обновленная терминология

Применительно к жилищно-коммунальным услугам следует отметить, что с 10.12.2017 вступил в силу новый Закон № 2189, который будет введен в действие с 01.05.2019, но некоторые статьи применяются уже с 10.06.2018.

В частности, было немного подкорректировано определение жилищно-коммунальной услуги, под которой в п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 2189 имеется в виду:

...результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и/или пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, зданиях и сооружениях, комплексах зданий и сооружений в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, порядками и правилами, осуществляемый на основании соответствующих договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг.

Несколько изменено и определение управителя многоквартирного дома, которым согласно пп. 14 ч. 1 ст. 1 Закона № 2189 считается физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, обеспечивающий по договору с совладельцами надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд. Собственно говоря, такое же определение находим и в пп. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417.

Услуга по управлению многоквартирным домом отнесена к жилищной услуге (пп. 1 ч. 1 ст. 5 Закона № 2189), приводится также ее четкое определение. Так, согласно упомянутой норме услуга по управлению многоквартирным домом включает:

– содержание общего имущества многоквартирного дома, в частности: уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (кроме обслуживания внутридомовых систем, используемых для предоставления соответствующей коммунальной услуги при заключении индивидуальных договоров о предоставлении данной услуги, по условиям которых обслуживание указанных систем осуществляется исполнителем), содержание лифтов и т. п.;

– приобретение электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества многоквартирного дома;

– текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Коммунальные услуги – услуги по поставке и распределению природного газа, поставке и распределению электрической энергии, поставке тепловой энергии, поставке горячей воды, централизованному водоснабжению, централизованному водоотводу, обращению с бытовыми отходами.

Также четко определяется, что участниками правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг являются (ч. 1 ст. 6 Закона № 2189):

– потребители (индивидуальные и коллективные);

– управитель;

– исполнители коммунальных услуг.

Исполнителями коммунальных услуг являются (ч. 2 ст. 6 Закона № 2189):

– в части услуг по поставке и распределению природного газа – поставщик, осуществляющий на основании лицензии деятельность по поставке природного газа, и оператор газораспределительной системы, к которой присоединены объекты газопотребления потребителя;

– в части услуг по поставке и распределению электрической энергии – энергопоставщик или иной субъект, определенный законом;

– в части услуг по поставке тепловой энергии – теплоснабжающая организация;

– в части услуг по поставке горячей воды – субъект хозяйствования, являющийся владельцем (или пользователем на других законных основаниях) тепловой, теплоиспользующей или теплогенерирующей установки, с помощью которой производится горячая вода, если потребителями не определен иной поставщик горячей воды;

– в части услуг по централизованному водоснабжению – субъект хозяйствования, осуществляющий хозяйственную деятельность по централизованному водоснабжению;

– в части услуг по централизованному водоотводу – субъект хозяйствования, осуществляющий хозяйственную деятельность по централизованному водоотводу;

– в части услуг по обращению с бытовыми отходами – субъект хозяйствования, определенный исполнителем услуг по вывозу бытовых отходов в установленном законодательством порядке.

Как ОСМД определить плату за жилищную услугу

Из вышеприведенных норм следует, что жилищная услуга предоставляется непосредственно управителем многоквартирного дома, но кроме него такие услуги может оказывать и ОСМД (ч. 1 ст. 9 Закона № 417, ст. 4, 22 Закона № 2866).

Если жилищную услугу оказывает ОСМД, необходимо рассчитать ее стоимость. При этом следует учесть, что порядок принятия сметы, создания и использования фондов ОСМД, включая резервные, а также порядок оплаты общих расходов должны предусматриваться в уставе ОСМД (ст. 7 Закона № 2866). ОСМД имеет право в соответствии с законодательством и уставом объединения устанавливать порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды (ст. 16 Закона № 2866).

В п. 5 раздела IV Типового устава указывается, что денежные средства объединения, включая денежные средства ремонтного, резервного фондов, тратятся правлением согласно сметам, утвержденным общим собранием совладельцев, и отдельным решениям общего собрания совладельцев.

Смета объединения по представлению правления ежегодно утверждается общим собранием не позже 1 января текущего года, если иной срок не установлен общим собранием совладельцев. По его решению смета может утверждаться на два и более лет.

Если иное не предусматривается решением общего собрания совладельцев, смета должна предусматривать следующие статьи расходов:

– расходы на содержание и ремонт общего имущества;

– расходы на оплату коммунальных и прочих услуг;

– расходы фондов объединения;

– прочие расходы.

По решению общего собрания для осуществления расходов за счет ремонтного, резервного фондов могут утверждаться отдельные (специальные) сметы.

О выполнении смет, в том числе отдельных (специальных), правление составляет ежегодный отчет, подаваемый на проверку ревизионной комиссии (ревизору), а после проверки – общему собранию для утверждения.

Первый финансовый год объединения начинается с даты его государственной регистрации и заканчивается 31 декабря года, в котором была проведена государственная регистрация. Следующие финансовые годы соответствуют календарным.

Следовательно, плата за жилищную услугу для каждого совладельца рассчитывается на основании сметы, утвержденной общим собранием ОСМД. Смета, баланс и годовой отчет готовится правлением ОСМД (ст. 10 Закона № 2866).

Доля совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, техническое переоснащение общего имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально общей площади квартиры (квартир) и/или нежилых помещений, находящихся в его собственности (ст. 20 Закона № 2866). Доля участия совладельца квартиры и/или нежилого помещения определяется в соответствии с его долей как совладельца квартиры и/или нежилого помещения. То есть на основе сметы исчисляется стоимость услуги за 1 м2, после чего данная величина умножается на площадь квартиры / нежилого помещения, находящегося в собственности совладельца ОСМД.

Впрочем п. 2 ст. 12 Закона № 417 допускает, что расходы на управление многоквартирным домом распределяются между совладельцами пропорционально их долям, если решением собраний совладельцев или законодательством не предусматривается иного порядка распределения расходов. Из этого следует, что собрание совладельцев может принять иной способ распределения расходов, хотя на практике это не применяется. В частности, в п. 2 разд. IV Типового устава указывается, что доля совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, техническое переоснащение общего имущества устанавливается пропорционально общей площади квартиры (квартир) и/или нежилых помещений, находящихся в его собственности. Порядок уплаты, перечень и размеры взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный, ремонтный фонды, устанавливаются общим собранием объединения в соответствии с законодательством и уставом.

Здесь нужно обратить внимание на следующее. Если какую-то услугу ОСМД не оказывает (в т. ч. временно) или оказывает ее некачественно, оно должно пропорционально снизить плату (п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона № 2189). Соответствующая норма действовала и ранее (п. 5 ч. 1 ст. 20 старого Закона № 1875). Указанные положения устанавливают, что потребитель имеет право на уменьшение размера платы за услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества в порядке, определенном договором или законодательством.

Причем судебная практика свидетельствует о том, что совладельцы действительно отстаивают свои права на снижение платы за оказанные ОСМД услуги в неполном объеме или ненадлежащего качества (см., к примеру, постановление апелляционного суда Полтавской области от 28.03.2018 г. по делу № 545/1522/17).

Применительно к получению электроэнергии ОСМД стоит обратить внимание на письмо Национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг, от 29.11.2016 г. № 12856/20.2/7-16. В нем Нацкомиссия привела список документов, необходимых для заключения договора с поставщиком электроэнергии для поставки электроэнергии на технические цели ОСМД, и пришла к выводу, что к ОСМД не могут быть применены требования энергоснабжающей компании относительно осуществления оплаты за переток реактивной электроэнергии и штрафные санкции при превышении договорной величины потребления электрической энергии (мощности).

А в письме Национальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг, от 22.07.2016 г. № 7446/20.3/7-16 указывается, что при изменении формы управления многоквартирным домом электропередаточная организация (поставщик электрической энергии) или бывший управитель (балансодержатель) не имеет права осуществлять демонтаж (снятие) расчетных средств учета, установленных в местах, предусмотренных проектными решениями данного дома. При этом электропередаточная организация (поставщик электрической энергии) не имеет права требовать от потребителя (ОСМД) установления средств учета, не предусмотренных проектными решениями дома.

Схемы проведения расчетов за коммунальные услуги в ОСМД

В ст. 14 нового Закона № 2189 четко очерчены возможные схемы проведения расчетов за коммунальные услуги в ОСМД. И хотя данные нормы вступают в силу только с 01.05.2019, мы будем на них ориентироваться в части, фактически действующей и сейчас.

Так, согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 2189 по решению совладельцев многоквартирного дома (уполномоченного органа управления ОСМД), принятому в соответствии с законом, договор о предоставлении коммунальной услуги заключается с исполнителем соответствующей коммунальной услуги:

– каждым совладельцем многоквартирного дома самостоятельно (индивидуальный договор);

– от имени и за счет всех совладельцев многоквартирного дома управителем или иным уполномоченным совладельцами лицом (коллективный договор);

– ОСМД как коллективным потребителем.

Совладельцы многоквартирного дома (ОСМД) самостоятельно избирают одну из моделей организации договорных отношений по каждому виду коммунальной услуги (кроме услуг по поставке и распределению природного газа и электрической энергии). В пределах одного многоквартирного дома разрешается избрание разных моделей организации договорных отношений по разным видам коммунальных услуг.

Коммунальные услуги по поставке и распределению природного газа и электрической энергии оказываются исключительно на основании индивидуальных договоров (сейчас об этом упоминается в ст. 22 Закона № 2866).

Индивидуальный договор о предоставлении коммунальных услуг заключается между совладельцем многоквартирного дома и исполнителем соответствующей коммунальной услуги.

Коллективный договор о предоставлении коммунальной услуги заключается с исполнителем данной услуги лицом, уполномоченным на это совладельцами, от имени и за счет всех совладельцев многоквартирного дома. Таким уполномоченным лицом может быть:

– совладелец многоквартирного дома;

– управитель многоквартирного дома;

– уполномоченный орган управления ОСМД.

При заключении коллективного договора к отношениям между совладельцами многоквартирного дома и уполномоченным совладельцами лицом применяются положения ГКУ о поручении, если иное не установлено договоренностью между ними.

Коллективный договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается на условиях, определенных в решении совладельцев (уполномоченного органа управления ОСМД). Он является обязательным для выполнения всеми совладельцами.

Уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования по каждой коммунальной услуге для проведения расчетов согласно коллективному договору о предоставлении коммунальных услуг в общем порядке, определенном Нацбанком Украины для открытия текущих счетов. Денежные средства, находящиеся на текущем счете со специальным режимом использования, являются собственностью совладельцев многоквартирного дома. Уполномоченное лицо обязано использовать указанные средства исключительно для осуществления оплаты коммунальных услуг согласно коллективному договору об их предоставлении.

При заключении договора о предоставлении коммунальной услуги ОСМД как коллективным потребителем данный договор заключается с исполнителем соответствующей услуги ОСМД от собственного имени. Условия его заключения и выполнения, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом ОСМД и решениями уполномоченных органов управления.

В упомянутом варианте ОСМД также оплачивает холодную и горячую воду, тепловую и электрическую энергию, природный газ, коммунальные услуги по ценам (тарифам), установленным для населения, кроме части указанных услуг, оплачиваемых владельцами нежилых помещений (ст. 22 Закона № 2866).

Какой же из вариантов выбрать ОСМД? Безусловно, с позиции оптимизации учетной работы для ОСМД более выгоден первый "индивидуальный" вариант: возникает меньше проблем с налогообложением, в частности по НДС, регламентируемым сейчас только на уровне разъяснений контролирующих органов (см. статью "Особенности налогового учета у ОСМД"); не тревожат также вопросы использования РРО, о чем мы расскажем далее.

В целом наиболее приемлемый вариант избирают сами совладельцы ОСМД на общем собрании. Поэтому, если они примут решение платить "коллективно", с позиции неприменения РРО имеет смысл выбрать вариант безналичного перечисления указанных платежей на счет ОСМД.

Когда следует использовать РРО

ОСМД как неприбыльная организация не попадает под исключительные нормы ст. 9 Закона № 265/95. Поэтому ОСМД должно применять РРО на общих основаниях в случае осуществления расчетных операций в наличной и/или в безналичной форме (с применением платежных карт, платежных чеков, жетонов и т. п.) при продаже товаров и предоставлении услуг (ст. 3 Закона № 265/95).

Расчетной операцией считается прием от покупателя наличных средств, платежных карт, платежных чеков, жетонов и т. п. по месту реализации товаров (услуг), выдача наличных средств за возвращенный покупателем товар (предоставленную услугу), а при применении банковской платежной карты – оформление соответствующего расчетного документа по оплате в безналичной форме товара (услуги) банком покупателя или, в случае возврата товара (отказа от услуги), оформление расчетных документов по перечислению средств в банк покупателя (ст. 2 Закона № 265/95).

Из сказанного следует, что ОСМД обязано использовать РРО при наличной оплате или оплате с помощью банковских карт через платежный терминал (в случае самостоятельного его использования ОСМД), при получении оплаты за жилищные услуги (услуги по управлению домом).

А вот прием платежей от совладельцев за коммунальные услуги в случае заключения коллективного договора не попадает под определение расчетной операции, поскольку во втором из вышеприведенных "коллективных" вариантов ОСМД выступает посредником (поверенным) по договору поручения на перечисление суммы коммунальных услуг поставщикам. Соответственно факта реализации товаров, услуг и расчетной операции в данном случае нет.

В третьем "коллективном" варианте совладелец просто возмещает ОСМД понесенные расходы на оплату коммунальных услуг, поэтому расчетной операции в указанной ситуации также не имеется.

Но! Контролеры придерживаются иного мнения по данному вопросу. Так, в письме ГФСУ от 04.11.2015 г. № 23517/6/99-99-22-07-03-15 налоговики пришли к выводу, что уплата вступительных, членских и целевых взносов не является расчетной операцией за товары (услуги), расчеты за которые могут осуществляться в кассе предприятия без применения РРО. Но при этом необходимо оформлять приходные кассовые ордеры (см. письмо ГФСУ от 27.10.2015 г. № 22787/6/99-99-22-07-03-15). В то же время при осуществлении расчетов за электроснабжение, водоснабжение и водоотвод ОСМД обязано применять РРО.

В письме ГФСУ от 10.07.2015 г. № 14505/6/99-99-22-07-03-15 был сделан вывод, что в случае проведения расчетов в наличной форме за услуги по предоставлению в аренду недвижимого имущества, оплате коммунальных услуг, предусмотренных договором аренды, ОСМД должно применять РРО.

Учитывая изложенное, ОСМД остается либо использовать РРО в указанных случаях, либо готовиться к конфликту с налоговиками.

Также на данную тему читайте статьи:

"ОСМД: организационные вопросы";

"Особенности бухгалтерского учета ОСМД".

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание БУХГАЛТЕР&ЗАКОН
Контакты редакции:
bz@ligazakon.ua