Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
ОСМД: как создать
Влада Карпова, к. э. н., эксперт, ЛІГА:ЗАКОН

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) остается самым перспективным способом управления многоквартирным домом. Поэтому интерес к этой теме не утихает. Итак, в данном материале напомним, какие процедуры следует пройти для того, чтобы создать ОСМД.

Когда можно создать ОСМД

Начнем с того, что в соответствии с ч. 1 ст. 385 ГКУ владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (домах) для обеспечения эксплуатации такого дома (домов), пользования квартирами и нежилыми помещениями и управления, содержания и использования общего имущества многоквартирного дома (домов) могут создавать ОСМД.

Стало быть, ОСМД создается для управления именно многоквартирным домом – жилым домом, в котором расположены три или более квартир. В многоквартирном доме могут также быть нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Согласно нормам ч. 1 ст. 9 Закона № 417 управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами – владельцами квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

По решению совладельцев:

1) все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему – физическому лицу – предпринимателю или юридическому лицу – субъекту предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

или

2) все функции – ОСМД (ассоциации ОСМД).

То есть, в отличие от управляющего, ОСМД могут передаваться только все функции управления многоквартирным домом.

ОСМД – это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона № 2866).

На данный момент управление многоквартирными домами, в которых не были созданы ОСМД (за исключением тех, в которых были созданы жилищно-строительные кооперативы), осуществляется управляющим, назначенным на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого находится многоквартирный дом. В случае если местным советом или его исполнительным органом в соответствии с законодательством принято решение о делегировании другому органу – субъекту властных полномочий функций по осуществлению управления объектами жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению их содержания и эффективной эксплуатации, необходимого уровня и качества услуг, то управляющий назначается на конкурсной основе таким органом (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывается уполномоченным лицом исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого был назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит в письменной форме другую сторону об отказе от договора, то договор считается продленным на очередной однолетний срок (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Иногда деятельность назначенного управляющего не удовлетворяет совладельцев дома. Тогда они могут принять решение об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании другого управляющего. В данном случае совладельцы имеют право досрочно расторгнуть такой договор, предупредив об этом управляющего, назначенного на конкурсной основе, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

В то же время совладельцы многоквартирных домов, содержание которых до дня вступления в силу Закона № 417 (до 01.07.2015) осуществлялось жилищно-строительными (жилищными) кооперативами, продолжают возмещать расходы на содержание соответствующих домов, сооружений и придомовых территорий таким кооперативам до момента создания в многоквартирном доме ОСМД (в том числе путем реорганизации кооператива) или принятия совладельцами решения о форме управления многоквартирным домом.

Жилищно-строительные кооперативы могут реорганизоваться в ОСМД. Реорганизация происходит по решению общего собрания в соответствии с уставом (положением) кооператива. С момента принятия этого решения данное собрание считается учредительным собранием ОСМД и дальше проводится согласно требованиям Закона № 2866. Участвуют в учредительном собрании члены жилищно-строительного кооператива, полностью оплатившие стоимость квартир, причитающуюся долю в стоимости нежилых помещений и прочего имущества и выразившие такое желание.

В случае оплаты стоимости квартир, причитающейся доли в стоимости нежилых помещений и прочего имущества не в полном объеме отдельными членами жилищно-строительного кооператива они могут участвовать в собрании с согласия других членов жилищно-строительного кооператива (ст. 5 Закона № 2866).

ОСМД может быть создано и во вновь построенных многоквартирных домах на основании решения учредительного собрания ОСМД. Но это возможно только после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме (ст. 6 Закона № 2866).

Этапы создания ОСМД

Процедура создания ОСМД регламентируется Законом № 2866 и Законом № 755. Здесь следует учесть, что ОСМД является юридическим лицом, создаваемым как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. В одном многоквартирном доме можно создать только одно ОСМД. Владельцы квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД (ст. 4 Закона № 2866).

ОСМД является неприбыльной организацией, поэтому не имеет целью получение прибыли для распределения ее между совладельцами.

Основная деятельность ОСМД заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и прочих услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

Хозяйственное обеспечение деятельности ОСМД может осуществляться:

– собственными силами ОСМД (путем самообеспечения) или

– путем привлечения на договорных началах субъектов хозяйствования.

Для создания ОСМД необходимо пройти следующие этапы (ст. 6 Закона № 2866):

Рис. Этапы создания ОСМД

Рассмотрим последовательность действий на этих этапах подробнее.

Этап 1. Созыв учредительного собрания

Для создания объединения созывается учредительное собрание. Это осуществляется инициативной группой, состоящей не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений. Так что сначала необходимо создать инициативную группу, что, как правило, оформляется протоколом. Типичного примера такого протокола нет, а с примерным можно ознакомиться на интернет-ресурсе "ПроОСББ" (https://proosbb.info/node/450).

Инициативная группа направляет уведомление о проведении учредительного собрания не менее чем за 14 дней до даты его проведения. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В уведомлении о проведении учредительного собрания указывается:

– по чьей инициативе созывается собрание;

– место и время проведения собрания;

– проект повестки дня собрания.

Примите к сведению: важно иметь доказательство того, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено каждому владельцу. Связано это с тем, что на практике владельцы квартир иногда обжалуют решение о создании ОСМД по причине невручения им такого уведомления.

Например, в постановлении ВС от 23.01.2018 г. по делу № 925/1321/16 суды предыдущих инстанций пришли к выводу, что истцы были надлежащим образом уведомлены о созыве учредительного собрания и проведенном в дальнейшем общем собрании ОСМД способом, предусмотренным ч. 5 ст. 6 Закона № 2866, поскольку уведомления вручались совладельцам, в том числе и истцам, под расписку путем поквартирного обхода, а отсутствующим или отказавшимся их получить – путем почтового отправления заказным письмом, они также размещались в общедоступных местах на досках объявлений. Но ВС отменил эти решения на основании того, что спор по данному делу не является корпоративным, не является спором, возникшим из хозяйственных правоотношений, и не подлежит разрешению в порядке хозяйственного судопроизводства, а возник из гражданских правоотношений между физическими лицами – совладельцами многоквартирного дома и ОСМД, истцы по делу не являются субъектами хозяйствования в понимании ч. 2 ст. 55 ХКУ, а субъектный состав участников дела отвечает положениям ч. 1 ст. 4 ГПКУ, поэтому рассмотрение этого дела отнесено к юрисдикции общих судов и должно осуществляться в порядке гражданского судопроизводства.

Получить информацию о совладельцах дома можно на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (https://bit.ly/3rHIR0s).

Что касается старых домов, в отношении которых в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения о владельцах, за соответствующей информацией можно обратиться в департамент местного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства или в бюро технической инвентаризации.

Учредительное собрание ведет председатель собрания, избираемый большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей. Перед проведением голосования следует определить количество голосов, принадлежащих каждому совладельцу. При этом нужно иметь в виду, что у каждого совладельца (его представителя) при голосовании имеется количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме.

Скажем, если общая площадь всех квартир и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, составляет 6000 кв. м, а площадь квартиры, принадлежащей гр-ну Любомиру, составила 80 кв. м, он имеет право на: 80 / 6000 х 100 = 1,33 % (1 голос).

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то у каждого совладельца на учредительном собрании имеется один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

Если в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано необходимое количество голосов "за" или "против", проводится письменный опрос совладельцев, не голосовавших на учредительном собрании. Утвержденной формы данного опроса не существует, но есть перечень сведений, которые он должен содержать (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).

Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если на протяжении указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.

Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются как голоса, поданные совладельцами в ходе проведения учредительного собрания, так и голоса, поданные при письменном опросе. Решение удостоверяется личной подписью каждого проголосовавшего с указанием результата голосования ("за" или "против").

Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома, форма которого утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 25.08.2015 г. № 203. Кстати, иногда жильцы оспаривают в суде легитимность создания ОСМД на основании того, что протокол собрания не соответствует этой установленной форме (см., в частности, постановление ВС от 23.01.2018 г. по делу № 925/1321/16).

Учредительное собрание принимает решение о создании объединения и утверждает его устав, который составляется в соответствии с Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденным приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141. Несоблюдение данной формы устава может привести к отказу в регистрации ОСМД (см. письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15). На этот устав ссылаются и налоговики (см., например, письмо ГФСУ от 13.06.2017 г. № 15151/7/99-99-12-02-04-17, письмо Главного управления ГФС в г. Киеве от 05.09.2016 г. № 19705/10/26-15-12-05-11, ИНК Главного управления ГФС в г. Киеве от 10.07.2018 г. № 3021/ІПК/26-15-12-03-11).

Вместе с тем в типовую форму устава при необходимости можно внести некоторые изменения, которые допускает законодательство.

Учредительные документы ОСМД подписываются представителем учредительного собрания или иным уполномоченным собранием лицом.

Требования к написанию наименования юридического лица, его обособленного подразделения, общественного формирования, не имеющего статуса юридического лица, кроме организации профсоюза, утверждены приказом Минюста от 05.03.2012 г. № 368/5.

Этап 2. Госрегистрация ОСМД

Для проведения государственной регистрации ОСМД госрегистратору представляются документы, предусмотренные ч. 1 ст. 17 Закона № 755, в частности:

– заявление о государственной регистрации юридического лица (кроме общественных формирований и органов власти) (по форме 2, утвержденной приказом Минюста от 18.11.2016 г. № 3268/5);

– учредительный документ (устав ОСМД), который излагается в письменной форме, прошивается, пронумеровывается и подписывается председателем учредительного собрания или иным уполномоченным собранием лицом. Подлинность подписей на учредительном документе юридического лица, изложенном в письменной форме, нотариально удостоверяется (ч. 1 ст. 15 Закона № 755);

– экземпляр оригинала или нотариально заверенная копия протокола учредительного собрания;

– документ, удостоверяющий полномочия уполномоченного лица;

– регистрационное заявление о добровольной регистрации ОСМД плательщиком НДС (по форме № 1-ПДВ, приведенной в приложении 1 к Положению № 1130);

– заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по форме № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Порядку № 440) – по желанию заявителя.

Указанные документы могут быть представлены (ст. 14 Закона № 755):

1) в бумажной форме (лично заявителем или почтовым отправлением);

2) в электронной форме через портал электронных сервисов (https://bit.ly/3fdTGSZ).

Детали представления документов на госрегистрацию приводятся в Порядке № 359/5.

Госрегистратор рассматривает представленные документы и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления без учета выходных и праздничных дней (ч. 1 ст. 26 Закона № 755).

По результатам проведенной госрегистрации госрегистратор вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и формирует выписку, которую при помощи программных средств размещает на портале электронных сервисов или с использованием Единого государственного веб-портала электронных услуг в день проведения государственной регистрации (п. 18 разд. II Порядка № 359/5).

Порядок предоставления сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований утвержден приказом Минюста от 10.06.2016 г. № 1657/5.

Этап 3. Передача технической документации

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания объединения, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и прочей предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом был принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

При отсутствии документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня государственной регистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет (ст. 6 Закона № 2866).

Порядок списания с баланса многоквартирных домов утвержден постановлением Кабмина от 20.04.2016 г. № 301. Данным документом также установлена форма акта о списании многоквартирного дома с баланса, копию которого бывший балансодержатель предоставляет совладельцу (совладельцам) многоквартирного дома по его (их) обращению.

А впрочем, понятие "передача на баланс" весьма условно, поскольку на самом деле передается только техническая документация, а новый балансодержатель учитывает дом как имущество, переданное в управление (см. письма Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 11.07.2016 г. № 8/9-2260-16, Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 14.04.2017 г. № 7/9-4067).

Следует также учесть, что председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:

– по трудовому договору (о заключении данного договора необходимо представить уведомление о приеме работника на работу согласно Постановлению № 413);

– на общественных началах (бесплатно). Применительно к потребительскому обществу, также относящемуся к неприбыльным организациям, указанная возможность была подтверждена в письме Минсоцполитики от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15.

В случае привлечения управляющего для выполнения всех или части функций ОСМД с ним заключается договор согласно Типовому договору о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом, утвержденному постановлением Кабмина от 05.09.2018 г. № 712.

Также на эту тему читайте статьи:

"Закон № 1060: корректировка профильных законов по ОСМД";

"ОСМД: последние новации, внесенные Законом № 1060 в Закон № 2189";

"ОСМД: переходные моменты новаций, внесенных Законом № 1060 в Закон № 2189";

"ОСМД: как рассчитаться за жилищно-коммунальные услуги";

"ОСМД: как не утратить неприбыльный статус";

"ОСМД: какие налоги подлежат уплате";

"ОСМД": общие моменты бухгалтерского учета";

"ОСМД: проблемные вопросы бухгалтерского учета".

1. ХКУХозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

2. ГПКУГражданский процессуальный кодекс Украины от 18.03.2004 г. № 1618-IV.

3. ГКУГражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

4. Закон № 2866Закон Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома" от 29.11.2001 г. № 2866-III.

5. Закон № 417Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14.05.2015 г. № 417-VIII.

6. Закон № 755Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований" от 15.05.2003 г. № 755-IV.

7. Порядок № 359/5 – Порядок государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, не имеющих статуса юридического лица, утвержденный приказом Минюста от 09.02.2016 г. № 359/5.

8. Порядок № 440 – Порядок ведения Реестра неприбыльных учреждений и организаций, включения неприбыльных предприятий, учреждений и организаций в Реестр и исключения из Реестра, утвержденный постановлением Кабмина от 13.07.2016 г. № 440.

9. Положение № 1130 – Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом Минфина от 14.11.2014 г. № 1130.

10. Постановление № 413постановление Кабмина "О порядке уведомления Государственной налоговой службы и ее территориальных органов о принятии работника на работу" от 17.06.2015 г. № 413.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание БУХГАЛТЕР&ЗАКОН
Контакты редакции:
bz@ligazakon.ua