Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Земельная реформа-2021: алгоритм заключения договора купли-продажи сельхозземли
Ирина Высицкая, адвокат, АФ "Е.С. Аудит"

Рынок сельхозземель образца 2021 года работает всего несколько месяцев, поэтому практических вопросов, связанных с заключением договоров купли-продажи таких земель, все еще много.

Государственные органы не спешат снимать все эти вопросы путем предоставления исчерпывающих разъяснений. Следовательно, можно прогнозировать, что "шишки будут набиваться" при заключении ближайших договоров купли-продажи. Именно на этих ошибках будут учиться те, кто будет продавать сельхозземлю позднее.

Тем не менее дорогу осилит идущий, а потому настоящий материал призван дать ориентир потенциальным сторонам договора купли-продажи сельхозземель для достижения их желаемой цели.

Шаг 1. Подготовительные работы

1. Прежде всего собственнику земельного участка следует убедиться в наличии кадастрового номера на нее. Он указывается в правоустанавливающих документах на земельный участок.

В случае отсутствия кадастрового номера собственнику необходимо обратиться к разработчику документации по землеустройству, который имеет право вести деятельность на территории, где находится земельный участок.

Им может быть юридическое лицо, которое обладает необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которого работает по основному месту работы сертифицированный инженер-землеустроитель, который является ответственным за качество работ по землеустройству, или же физическое лицо – предприниматель, обладающее необходимым техническим и технологическим обеспечением и являющееся сертифицированным инженером-землеустроителем, ответственным за качество работ по землеустройству (ч. 2 ст. 26 Закона о землеустройстве).

Выбрать разработчика документации по землеустройству можно из перечня, размещенного на официальном сайте Госгеокадастра, из рекомендованных местным советом разработчиков или из других источников. При выборе важно учитывать не только стоимость услуг, но и на опыт работы и репутацию разработчика.

Присвоение кадастрового номера существующему земельному участку осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Состав такой техдокументации определен в ч. 10 ст. 55 Закона о землеустройстве.

Разработка техдокументации осуществляется на основании договора между собственником земельного участка и выбранным им разработчиком.

2. Когда же земельный участок уже будет иметь кадастровый номер, его собственнику стоит проверить регистрацию земельного участка в Государственном земельном кадастре (ГЗК), а также убедиться в регистрации своего права собственности на него в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРП). Поскольку нотариус не удостоверит договор отчуждения сельхозземли, если не будет сведений о земельном участке в данных реестрах.

3. Кроме того, собственнику следует проверить корректность всех данных, содержащихся в реестрах, и соответствие их фактическим данным участка на местности (геодезические координаты, границы, отсутствие накладок). Это поможет избежать в будущем претензий со стороны покупателя и возможных судебных споров.

4. Если со всем вышеперечисленным все хорошо, собственнику следует определиться, как он будет продавать земельный участок – на земельных торгах или напрямую выбранному им покупателю.

Законом № 1444-IX, который вступил в силу 06.07.2021, в новой редакции изложена ст. 135 ЗКУ. В ч. 1 указанной статьи приведена норма, согласно которой порядок проведения земельных торгов, определенный ЗКУ, считается обязательным в случае, если на земельных торгах осуществляется продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения всех форм собственности.

При этом дальше в ч. 1 ст. 135 сказано, что продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, передача их в пользование, продажа прав эмфитевзиса, суперфиция на них могут осуществляться на земельных торгах только по инициативе собственников земельных участков. Исключение из этого правила единственное – когда продажа земельных участков, прав эмфитевзиса, суперфиция на них осуществляются государственным или частным исполнителем при исполнении решений, подлежащих принудительному исполнению в порядке, установленном Законом Украины "Об исполнительном производстве".

Это дает основания для вывода о том, что собственник сельхозземли сам будет решать, продать свою землю через аукцион или нет. Государство его к этому никоим образом не будет принуждать.

При этом продажа участка на земельных торгах требует больших временных и денежных затратах, но и шансов продать землю дороже тоже больше.

От выбранного способа продажи будет зависеть последующий алгоритм продажи земельного участка и обращение к своеобразным посредникам в заключении договора – оператору электронной площадки, подключенной к электронной торговой системе, или нотариусу. Представляется, что большинство соглашений все же будут заключаться не на конкурентных началах, а потому следующим шагом будет выбор нотариуса.

Шаг 2. Поиск нотариуса

В соответствии со ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

В новой ч. 12 ст. 55 Закона о нотариате предусмотрено, что при удостоверении соглашения об отчуждении земельного участка сельскохозяйственного назначения проверяется соблюдение установленных ЗКУ требований к приобретателям права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе ограничений по общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые имеет право приобретать в собственность одно лицо.

Поэтому именно нотариус является первым и главным лицом, от которого будет зависеть "вердикт" – быть или не быть удостоверению договора.

При этом согласно ч. 4 ст. 55 Закона о нотариате удостоверение договоров об отчуждении земельного участка осуществляется по местонахождению такого имущества, или по местонахождению юридического лица, или по зарегистрированному месту жительства физического лица – одной из сторон соответствующего договора.

Следовательно, если местонахождение / местожительство сторон договора отлично от местоположения земельного участка, то потенциальные стороны договора имеют больший выбор, а потому и более высокие шансы найти толкового и вместе с тем лояльного нотариуса для удостоверения договора.

Между тем, если такой подходящий нотариус осуществляет свою деятельность за пределами нотариального округа места нахождения земли или места жительства / места нахождения сторон договора, то ради удостоверения договора именно таким нотариусом сторона договора может и изменить свое местожительство / местонахождение.

Шаг 3. Реализация преимущественного права покупки

Закон № 1423 ввел в ЗКУ новую статью – 1301, которая регулирует порядок реализации преимущественного права на покупку земельных участков сельхозназначения, находящихся в частной собственности. Данная статья определяет две очереди лиц, пользующихся преобладающем правом на покупку:

Вместе с тем новая ст. 1301 ЗКУ предусматривает, что ее требования не распространяются на случаи продажи совладельцу земельного участка отдельной доли в праве собственности на такой земельный участок другому его совладельцу. Поскольку в таком случае применяется ст. 362 ГКУ.

Субъекты преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения первой очереди устанавливаются путем получения извлечения и ГЗК о земельном участке. При отсутствии в таком извлечении информации о предоставленном соответствующем специальном разрешении на пользование недрами считается, что собственник такого разрешения не имеет преимущественного права покупки такого земельного участка.

Наличие арендатора земли (субъекта преимущественного права покупки второй очереди) устанавливается путем получения сведений из ГЗК и ГРП. Соответственно, если в данных реестрах отсутствует информация о предоставленном соответствующем специальном разрешении на пользование недрами и зарегистрированном праве аренды земельного участка, собственнику земельного участка не нужно осуществлять действия, указанные ниже в этом шаге.

Так же соблюдение нижеприведенной процедуры не обязательно, если договор купли-продажи заключается между собственником земельного участка и субъектом преимущественного права покупки (первой очереди, а при его отсутствии – арендатором земельного участка). То есть когда собственник заранее договорился с субъектом преимущественного права о покупке земли и стороны обратились к нотариусу для удостоверения договора. В таком случае нет необходимости регистрировать намерение о продаже земельного участка и выполнять другие нижеперечисленные действия, поскольку такая процедура требуется только для соблюдения преимущественного права на покупку. А поскольку субъект такого преимущественного права уже согласился купить землю и для этого отсутствуют законодательные препятствия, то и смысла в проведении описанной ниже процедуры также нет. Заверять нотариально договор купли-продажи можно даже в день обращения сторон.

Как действовать в случае продажи земельного участка на аукционе

В случае продажи земельного участка сельхозназначения через земельные торги и при наличии преимущественного права покупки его собственник обязан не позднее чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать в ГРП намерение относительно продажи земельного участка.

Реализация преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на земельных торгах осуществляется в порядке, определенном ч. 3 ст. 135 ЗКУ.

В частности, собственник земли обязан письменно уведомить о проведении таких торгов субъекта преимущественного права на его покупку не позднее чем за 30 календарных дней до дня проведения земельных торгов. Подлинность подписи на сообщении удостоверяется нотариально.

Субъект преимущественного права пользуется таким правом на приобретение земельного участка в собственность в случае его продажи, при условии, что он:

– выполнил все требования к участнику торгов (согласно закону может приобретать право собственности земельным участком сельхозназначения, выставленным на земельных торгах, представил через личный кабинет на площадке предусмотренные ч. 7 ст. 137 ЗКУ документы, уплатил регистрационный и гарантийный взносы);

– соглашается на уплату равного ценового предложения, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона.

Как действовать в случае продажи земельного участка не на конкурентных началах

Если земельный участок продается не через земельные торги (а таких, представляется, будет большинство), то при наличии преимущественного права покупки его собственник обязан не позднее чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка подать нотариусу, который будет осуществлять нотариальное удостоверение договора купли-продажи:

– заявление о государственной регистрации намерения относительно продажи участка; и

– проект договора купли-продажи.

Нотариус обязан в течение трех рабочих дней уведомить о таком намерении субъектов преимущественного права ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку.

Субъект преимущественного права считается уведомленным об указанном намерении также в случае его отказа получить уведомление, о чем имеется соответствующая отметка, или если уведомление вернулось нотариусу в связи с истечением установленного срока хранения.

Субъект преимущественного права, желающий им воспользоваться, обязан уведомить об этом нотариуса ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку.

В течение месяца со дня получения такого уведомления нотариус по согласованию с продавцом земельного участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи и уведомить об этом субъекта преимущественного права, изъявившего желание им воспользоваться, ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В случае если в течение месяца такой субъект не уведомил надлежащим образом нотариуса о своем желании воспользоваться преобладающим правом, или отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, или не явился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом, будет считаться, что такой субъект преимущественного права отказался от своего преимущественного права.

Преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения реализуется при условии, что субъект преимущественного права уплачивает цену, по которой осуществляется продажа земельного участка, а также выполняет все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.

В случае изменения собственником земельного участка цены и других условий договора купли-продажи вышепредусмотренная процедура выполняется повторно.

Если земельный участок продан с нарушением преимущественного права его покупки, субъект преимущественного права имеет право предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен уплатить покупатель.

Как передать преимущественное право

Такую возможность Закон № 1423 предоставил только субъекту преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения, который не может приобретать его в собственность. Ярким примером этого является арендатор – юридическое лицо, который до 01.01.2024 не имеет права приобретать:

– земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

– земельные участки, выделенные в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства; а также

– земельные доли (паи).

Соответственно, такой арендатор, в случае продажи до указанной даты земельного участка его собственником, может передать свое преимущественное право покупки другому лицу, которое согласно закону может приобретать в собственность такой земельный участок (например, гражданину Украины в рассматриваемом случае).

Если же закон не запрещает арендатору-юрлицу приобретать предлагаемый к продаже земельный участок (например, приватизированные физлицом 2,0 га для ведения личного крестьянского хозяйства), то, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 1301 ЗКУ, такой арендатор-юрлицо не может передать свое преимущественное право покупки такого земельного участка другому лицу.

Передача осуществляется по письменному договору между субъектом преимущественного права и лицом, которому передается такое право. Существенные условия такого договора пока не определены, поэтому, учитывая принцип для лиц частного права "разрешено все, что прямо не запрещено законом" (ст. 19 Конституции Украины) и закрепленный в ст. ст. 3, 6, 627 ГКУ принцип свободы договора, заключающийся, в частности, в свободном определении сторонами условий договора, можно констатировать, что передавать преимущественное право покупки сельхозземли можно как на бесплатной, так и на платной основе.

Преимущественное право покупки, переданное другому лицу, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном для государственной регистрации обременений вещных прав на земельные участки.

О передаче преимущественного права передающее его лицо обязано письменно уведомить собственника земельного участка в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права. Уведомление осуществляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку.

В случае если после того, как нотариус уведомил субъекта преимущественного права покупки земельного участка о намерении собственника относительно его продажи, субъект преимущественного права передал такое право другому лицу, то субъект преимущественного права обязан уведомить лицо, которому данное право передано, о таком намерении.

Передача преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения, выставленного на земельные торги, допускается не позднее чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов. При этом о такой передаче преимущественного права передающее его лицо обязано уведомить организатора земельных торгов в порядке и в срок, указанные выше.

К лицу, которому передано преимущественное право, переходят права и обязанности по правоотношениям, связанным с реализацией такого права.

Преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения может быть передано его субъектом другому лицу только один раз. Передача переданного преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения третьим лицам запрещается.

Шаг 4. Нотариальное удостоверение договора

Перед заключением договора купли-продажи нотариус должен проверить приобретателя сельхозземли на соответствие требованиям ст. 130 ЗКУ. Это производится согласно Порядку № 637.

Если проверка прошла успешно, договор купли-продажи нотариально удостоверяется. Он должен содержать все существенные условия, перечисленные в ч. 2 ст. 132 ЗКУ, а именно:

а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид соглашения – купля-продажа;

в) предмет соглашения (земельный участок с определением местоположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) кадастровый номер земельного участка;

ґ) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

д) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

е) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

є) договорную цену;

До 01.01.2030 цена продажи земельных участков сельхозназначения, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки. Для других сельхозземель такие ограничения не установлены.

ж) права и обязанности сторон;

з) момент перехода права собственности на земельный участок. По общему правилу право собственности на земельный участок возникает у его приобретателя с момента государственной регистрации такого права. При этом стороны в договоре могут договориться о рассрочке оплаты стоимости земельного участка и предусмотреть, что право собственности на земельный участок переходит к покупателю только после полной уплаты цены договора. В таком случае государственный регистратор зарегистрирует за приобретателем право собственности на участок лишь тогда, когда покупатель представит подтверждающие документы о полной оплате стоимости земельного участка.

Здесь следует учесть, что если имеется субъект преимущественного права покупки и была реализована процедура соблюдения такого права, то договор купли-продажи заключается именно в той редакции (по тем существенным условиям), которая была сообщена субъекту преимущественного права.

В случае продажи сельскохозяйственного земельного участка, в отношении которого нет субъекта преимущественного права, или если покупателем по такому договору выступает субъект преимущественного права, то условия договора могут согласовываться (изменяться) даже в день его нотариального удостоверения, ведь о таких изменениях не нужно никого уведомлять.

Нотариус для удостоверения договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения потребует следующие документы (пп. 1.2, пп. 1.4, пп. 1.11 п. 1; пп. 3.3, пп. 3.8 п. 3 гл. 2 разд. ІІ Порядка № 296/5):

1. Извлечение из ГЗК о земельном участке. На данный момент его можно заказать онлайн через Публичную кадастровую карту (https://map.land.gov.ua/) и получить в электронном виде в течение нескольких часов. Для этого требуется только квалифицированная электронная подпись (КЭП) и уплата сбора за услугу (115 грн).

2. Отчет (справка) по экспертной денежной оценке земельного участка (если продавцом выступает физическое(ие) лицо(а)).

3. Правоустанавливающий документ на землю (при наличии). Ведь в случае, когда государственная регистрация права собственности на земельный участок согласно закону была проведена без выдачи документа, удостоверяющего такое право, нотариальное действие в отношении его совершается на основании информации из ГРП, полученной путем непосредственного доступа нотариуса к нему.

4. Документы сторон сделки: для физлиц – перечисленные в ст. ст. 43 и 44 Закона о нотариате документы, удостоверяющие личность и подтверждающие объем ее дееспособности, идентификационный код, а также нотариально удостоверенное согласие второго из супругов на заключение договора (если стороны договора состоят в браке); для юрлиц – учредительные документы, документы на подтверждение полномочий подписанта (приказ о назначении на должность руководителя, доверенность и т. п.).

5. Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, выделенного в натуре (на местности) собственнику земельной доли (пая).

Кроме того, недавно Порядок № 296/5 был дополнен положением, согласно которому для удостоверения сделки об отчуждении земельного участка сельхозназначения нотариус вправе истребовать от физического или юридического лица – приобретателя такого земельного участка дополнительные сведения и документы с целью проверки соблюдения требований, установленных ЗКУ.

Также стоит учесть, что нотариус при удостоверении договора купли-продажи должен проверять законность соглашения на момент его заключения, то есть:

– полномочия сторон на заключение договора, их правоспособность и дееспособность;

– волеизъявление лица, обратившегося за совершением нотариального действия, действительные намерения каждой из сторон к совершению сделки, которую он заверяет, а также отсутствие у сторон возражений по каждому из условий договора;

– наличие и действительность правоустанавливающих документов на земельный участок;

– факт регистрации земельного участка в ГЗК, а прав на нее – в ГРП;

– оборотоспособность земли – отсутствие запретов отчуждения или ареста земельного участка, налоговых залогов, ипотек.

В то же время нотариус не обязан проверять обстоятельства, документацию и процедуру формирования земельного участка, равно как и судебные споры в отношении него.

Таким образом, дабы в будущем не пришлось быть втянутыми в споры, которые могут возникнуть в связи с такими вопросами, следует перед заключением договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения провести юридический аудит и тщательно выяснить описанные нюансы.

Также на эту тему читайте статьи:

 "Кто и как проверяет покупателей сельхозземли";

"Субъекты рынка сельхозземель";

"Продажа земли: налоговый учет";

"Бухгалтерский учет операций по приобретению земли";

"Бухгалтерский учет операций по продаже земли";

"Земля у неприбыльных организаций: особенности налогового учета".

1. ГКУ Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

2. ЗКУЗемельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

3. Закон № 552 Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения" от 31.03.2020 г. № 552-IX.

4. Закон № 1423 Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений" от 28.04.2021 г. № 1423-IX.

5. Закон № 1444 Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы" от 18.05.2021 г. № 1444-IX.

6. Закон о нотариате Закон Украины "О нотариате" от 02.09.93 г. № 3425-XII.

7. Закон о землеустройстве Закон Украины "О землеустройстве" от 22.05.2003 г. № 858-IV.

8. Порядок № 637 – Порядок осуществления проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным статьей 130 Земельного кодекса Украины, утвержденный постановлением КМУ от 16.06.2021 г. № 637.

9. Порядок № 296/5 – Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание БУХГАЛТЕР&ЗАКОН
Контакты редакции:
bz@ligazakon.ua