Внимание! Вы используете устаревшую версию браузера.
Для корректного отображения сайта настоятельно рекомендуем Вам установить более современную версию одного из браузеров, представленных справа. Это бесплатно и займет всего несколько минут.
Попробовать Оформить подписку
Попробовать Оформить подписку
Договір оренди: які послаблення є в умовах воєнного стану
Влада Карпова, к. е. н., експертка, ЛІГА:ЗАКОН

В умовах воєнного стану багато підприємців змушені призупинити свою діяльність, відповідно, вони не мають можливості сплачувати орендну плату в тому самому розмірі, що і в довоєнний час. У цій статті розповімо, на які послаблення можуть розраховувати орендарі під час воєнного стану.

Оренда та форс-мажорні обставини

Насамперед зазначимо, що Торгово-промислова палата України (ТПП) розмістила на своєму офіційному сайті лист від 28.02.2022 р. № 2024/02.0-7.1. У цьому листі ТПП підтверджує, що військова агресія російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року до його офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб за договором, окремим податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких/якого настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/якого стало неможливим у встановлений термін унаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Зважаючи на надзвичайно складну ситуацію, з якою стикнулась Україна, ТПП ухвалила рішення спростити процедуру засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). З метою позбавлення обов'язкового звернення до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП і підготовки пакета документів у період дії введеного воєнного стану на сайті ТПП України 28.02.2022 розміщено загальний офіційний лист ТПП України щодо засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) (за змістом зразка, указаним далі). Це надасть можливість за необхідності роздруковувати відповідне підтвердження всім, кого це стосується.

Тож наразі особливого засвідчення факту виникнення форс-мажорних обставин в Україні у зв'язку із введенням воєнного стану не вимагається, достатньо скачати вказаний лист.

За наявності форс-мажорних обставин суб'єкт господарювання звільняється від господарсько-правової відповідальності (ч. 1 ст. 617 ЦКУ, ч. 2 ст. 218, ч. 4 ст. 219 ГКУ).

До того ж слід урахувати, що факт настання форс-мажору не звільняє від зобов'язань із виконання договору, а тільки унеможливлює відповідальність за несвоєчасне виконання договірних зобов'язань.

Тому, якщо орендар прострочив оплату оренди після 24.02.2022, він звільняється від нарахування штрафів, пені, компенсації збитків та іншої відповідальності за таке порушення договору. Зокрема, орендаря буде звільнено і від оперативно-господарських санкцій у вигляді односторонньої відмови орендодавця від договору або обмеження доступу до користування орендованим майном.

У договорі оренди також може бути встановлено, що настання обставин непереборної сили не лише звільняє від відповідальності, а й відстрочує виконання зобов'язань за договором (сплата орендної плати) на строк дії таких обставин.

Зниження орендної плати

Зменшити розмір орендної плати можна за згодою сторін. Тобто орендар може надіслати пропозицію орендодавцю щодо зниження орендної плати з огляду на форс-мажорні обставини.

Згідно з ч. 1 ст. 652 ЦКУ в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору, договір може бути змінено або розірвано за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За нормами ч. 2 ст. 652 ЦКУ, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірвано, а з підстав, установлених ч. 4 ст. 652 ЦКУ, – змінено за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості й обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала під час укладення договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Однак не слід розраховувати на те, що орендодавець буде зобов'язаний зменшити орендну плату, він це може зробити виключно за власним бажанням. Адже за нормами ч. 1 ст. 188 ГКУ зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Із цього приводу можна навести постанову ВС від 01.06.2021 р. № 910/9258/20. У цій постанові надано правову оцінку позову Компанії, яка з 20.03.2020 не могла користуватись орендованими приміщеннями у зв'язку з уведенням карантинних обмежень Постановою № 211, що, на думку позивача-орендаря, є підставою для внесення змін до Договорів суборенди в частині зменшення орендних платежів за період із 20.03.2020 до 30.06.2020.

Рішенням господарського суду міста Києва від 10.11.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 21.01.2021, у задоволенні позову відмовлено повністю.

Прийняті у справі судові рішення мотивовано тим, що позивач, обмежившись загальним посиланням на існування карантинних заходів, не довів факту неможливості користування орендованими приміщеннями в повному обсязі за період із 20.03.2020 до 30.06.2020, а тому відсутні підстави для внесення змін до Договорів суборенди щодо зменшення розміру орендних платежів.

ВС, розглядаючи цю справу, зазначив, що відповідно до приписів статей 11, 525, 526, 629 ЦКУ договір як підстава для виникнення цивільних прав та обов'язків є обов'язковим для виконання сторонами і за загальним правилом, установленим як господарським, так і цивільним законодавством, зміна та розірвання договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала відповідну вимогу/пропозицію).

За результатами розгляду справи суди попередніх інстанцій установили, що: позивач не довів як обставини унеможливлення користування орендованими приміщеннями у повному обсязі згідно з умовами Договорів суборенди, так і сам факт неможливості користування цими приміщеннями у період із 20.03.2020 до 30.06.2020; основним видом діяльності позивача є надання фінансових послуг, тоді як згідно з Постановою № 211 провадження діяльності з надання фінансових послуг, діяльність фінансових установ у зв'язку із запровадженням протиепідемічних заходів не заборонено.

З огляду на встановлені судами обставини та з'ясувавши недоведення позивачем належними доказами наявності підстав для внесення змін до Договорів суборенди, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку щодо відмови в позові за недоведеністю позовних вимог.

Звільнення від орендної плати

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

До того ж у деяких випадках зобов'язання може бути припинено неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає (ч. 1 ст. 607 ЦКУ). Як зазначають коментатори ЦКУ, неможливість виконання зобов'язання може бути спричинена загибеллю майна, що є предметом зобов'язання, унаслідок дії непереборної сили (зокрема загибеллю нерухомого майна, урожаю сільськогосподарських культур тощо), перешкодами для виконання зобов'язання, які виникли в результаті дії непереборної сили, та іншими обставинами, за яких у разі виявлення належної дбайливості боржник не в змозі виконати зобов'язання через дію непереборної сили.

З огляду на це, якщо орендар зможе підтвердити, що використання майна є неможливим, його буде звільнено від сплати орендної плати.

_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2022

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

Получить полный доступ ко всем номерам и статьям издания Вы сможете оформив подписку на электронное издание БУХГАЛТЕР&ЗАКОН
Контакты редакции:
bz@ligazakon.ua